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2018年宝龙地产收入同比增长25.7%

【热依扎承认新恋情】

瘋狂擴張的住宅業務2016年開始發力住宅地產之後,該業務經歷了高速擴張期。智通財經APP統計到,2009年上市以來,寶龍地產合計購得住宅用地45塊,共324萬平方米,其中近三年就購買了36塊地,共249萬平方米,面積占比76.9%,從最新拿地情況來看,也是住宅用地居多。

寶龍地產以商業地產為主營業務,專註於開發和運營高質量、大規模、多業態的綜合性商業地產項目。2010年之後,寶龍地產經歷了快速發展的五年,收入增速不斷升高。但是隨著政策面及行業景氣度的變化,高增速在2015年戛然而止。

而且收入增速的反彈是快速轉型的結果,但是轉型並不順暢。在轉型之前,商業用地的土儲增加是很平滑的,伴隨轉型帶來的住宅用地的極速擴張,也帶來了嚴重的資本結構的問題。

2018年寶龍地產收入同比增長25.7%,2019H1這一數字進一步增加至32%,再回往日雄風。然而在這風光的背後,另一道危機卻悄然而至。

智通財經APP觀察到,2015年收入增速從2014年的33%大幅降至23%,併在2016年進一步降至20%。雖然收入仍然在增加,但是增速下滑也是一個不容忽視的信號。也就是從2016年開始,公司終於不再將業務局限於商業地產,開始發力住宅地產,兩年後終於看到成效。

不過從分拆公司的質地看,其收入近三年複合增長約26%,加上母公司商業地產業務本身就成長性一般,因此能否獲得港交所入場券另說,即便成功上市,其估值和投資者關註度估計也不會太高,為母公司融資造血的想法可能並不容易實現。

熱點欄目自選股數據中心行情中心資金流向模擬交易客戶端捨棄老本行,投身新方向,也算是實事求是的典範了,寶龍地產便是一個例子。

從收入增長看,這樣的轉型算得上成功。2019H1公司實現營業收入122.52億元,同比增長32%,歸母凈利潤18.03億元,同比增長35.6%,核心歸母凈利潤12.45%,同比增長48.9%。但實際上,包括2018年的收入增速,都是基於之前的低基數而來的,平均看來,公司只能算是修複了前兩年的收入損失。

雖然從資產和負債的數額上,分拆公司只是母公司的一小部分,但是遠高於原公司的負債率,也確實對分拆後的保留公司負債情況有所裨益。

1993年,以提供物業管理服務為主的華龍物業管理在廈門成立;2007年,上海寶龍商業正式成立,提供商業運管服務,也就是目前寶龍地產的運營實體,並且僅僅兩年之後便在港交所成功上市。

不過,寶龍地產也沒有無動於衷,智通財經APP註意到,其實在中期業績發佈之前兩天,其子公司寶龍商業向港交所遞交了上市申請書,而寶龍商業是今年三月份才從母公司分拆出來,主營業務是向商業物業提供商業運營服務。可見,寶龍地產已經準備完全向商業地產說拜拜了,而實際上,寶龍商業赴港上市任重道遠。

另外智通財經APP註意到,雖然2019H1的凈負債比有所降低,其原因主要是銀行借貸增長了11.7%,但是現金餘額卻增加了24.8%。

然而,凈負債比降低不意味著其財務狀況就變好了,中期報告顯示,其借貸利息支出達到16.77億元,同比增加36.2%,若加上債券及租賃利息,同比增加35.4%,遠遠超過借貸資金的增加速度,說明其借款利率大幅增加,據瞭解其實際借款利率由去年同期的5.95%漲至6.24%,增加0.29個百分點,反映出融資端的壓力。

如果說,分拆寶龍商業是因為商業地產發展式微,在智通財經APP看來,更直接的原因可能是為了給母公司“分憂”。

分拆上市就能替母公司“分憂”?

伴隨負債情況惡化的還有公司的存貨周轉,2019H1的存貨周轉率為0.17,遠低於去年同期的0.23,存貨周轉天數從781天升至1047天,令公司的現金迴流速度大幅下降,進一步加劇了公司的資金危機。

另外,更重要的是分拆上市後,可以作為獨立融資平臺,為母公司融資輸血,改善公司的資金流。

資本結構危機寶龍地產的資產負債率不斷增加,2018年升至75.16%,同比增加6.03個百分點,並於2019H1進一步增加至76.09%。與資產負債率相比,91.4%的凈負債比或許更值得註意, 而這一值在2017達到頂峰將近100%,也正是轉型的關鍵時期。

另外,從收入口徑可以更加直觀地看出,2019H1物業銷售占比85.7%,其中住宅貢獻70.5%,而在2016年這一數字還僅是27.2%。因此可以說,寶龍地產已經從最初的商業地產企業轉型成了住宅地產企業。

2016年至2019年上半年,公司土地儲備累計建築面積從1070萬平方米增至2437萬平方米,大幅增加128%,擴張速度可見一斑。

雖然收入增速尚可,但是從收入規模和財務實力上,寶龍地產的實力則十分一般。據智通財經APP統計,在港股房地產行業中,寶龍地產2019H1的收入排名32,凈利潤排名41。在市值top30的公司中,2019H1的收入中位值218億,平均值408億,以及凈利潤中位值123億,平均值163億,都遠超寶龍地產的同期數據。

首先,從寶龍商業的資產情況來看,據招股書披露其資產負債率居高不下。2016年至2019H1,其資產負債率分別達到99.1%、94.5%、89.4%、86.6%,雖然近兩年有所下降,但是仍然遠遠高於行業平均,據Wind統計,在港股市場市值top30的上市公司中,平均資產負債率僅為60%。

凈負債比可以有效反映出公司短期的債務壓力,而近幾年寶龍地產的現金短債比基本在1左右浮動,這都能反映出公司的償債壓力非常之大。

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